伍杰能：如何看待中国内地商业地产投资机会？| 北大汇丰金融前沿讲堂
由于第三产业的突飞猛进、写字楼的需求旺盛以及经济的平稳发展，我们看到了很多买入一线城市写字楼的机会。
伍杰能：安祖高顿亚洲有限公司董事总经理、中国区房地产业务主管
本文摘录自伍杰能先生在“北大汇丰金融前沿讲堂”上的演讲，其演讲主题为《中国房地产基金的挑战和机遇》。
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我们认为，国内经济相对稳定，尤其是第三产业的发展非常快，第三产业的快速发展对写字楼起到很强的支撑作用。不同于制造业（制造业各自有厂房），服务业的快速增长使得写字楼的空间巨大。此外，在中央持续去杠杆的背景下，我们看到在一线城市存在很多机会。由于第三产业的突飞猛进、写字楼的需求旺盛以及经济的平稳发展，我们看到了很多买入一线城市写字楼的机会。
目前，服务业已成为我国经济增长的引擎，它对GDP增长的贡献高过了其他产业。尤其是像上海和北京这样的大城市，上海的服务业占GDP比重超过了70%，北京超过了80%。众所周知，国内企业做大之后都想进军一线城市，从下图中我们也可以看出，2009年金融危机以后，上海的写字楼租金平稳增长，虽然目前还没有突破2007年的高峰水平，但从趋势来看之后增长的潜力强劲。
从空置率的角度来看，目前上海的空置率大约是10%，随着供应的逐渐减少和需求的不断增加，空置率呈现下降趋势。
北京租金增长的情况更加突出，整体上北京房产的供应越来越少，虽然东三环CBD还会有新写字楼，但需要一段时间，再加上北京市政府决定五环以内基本不允许再新盖写字楼，这会导致未来的供应越来越少。此外，近年来IT行业突飞猛进，像中关村等地基本可以满足IT的写字楼需要，同样其空置率很低。
由此看出，一线城市对写字楼的需求很强劲。过去十年，中国的负债率快速攀升，总体负债占GDP的比重从2007年的149%，攀升至2017年的269%，去杠杆势在必行。中央也三令五申要求去杠杆，从而化解金融风险。
因此，高杠杆企业会受到很大冲击，房地产行业首当其冲。目前，去杠杆严重打击了影子银行和个人理财产品，房地产贷款的净增长也出现了急速回调。与此同时，资本市场也非常动荡，人民币的汇率波动很大。
在这样的情况下，对高杠杆持有人或业主会有很大压力，但这同时是我们买到合适物业的良机。对于专业机构投资人来说也是很好的机会，因为面对巨大的市场波动，越来越多的投资人希望可以配置到地产，但是个人投资人不容易接触到大宗地产交易，于是很多投资人开始通过私募基金配置到房地产上，作为房地产基金经理来说，这是一个很好的机会去满足投资人的需求。
但是，二、三线城市的写字楼市场有很大不同，我们现在看得到二、三线城市的写字楼市场仍然在房地产行业中有很高空置，这跟过去十年这些二、三线城市的政府拼命做政府工程、面子工程去盖高端的写字楼、商业楼宇有很大关系。目前一些城市，比如成都、天津等，其写字楼供应甚至远远大于一线城市，但需求很弱，投资这些二、三线城市的写字楼的风险还是很大的。
从租金变化情况也可以看出来，一线城市过去从2011年到现在还是在稳步增长，而二、三线城市出现了负增长，租金出现下降。
文字校对：都闻心
视频： 熊熊
本文编辑：都闻心